CEDEPSA... Presente.. 2010

SOBRE LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO Y EL PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL

Sobre la adquisición a non domino y el principio de la buena fe pública registral

Por: José Luis Herrera Pachari

Presentación

Cuando nos iniciamos en el estudio de la abogacía, resulta difícil perder de vista el desarrollo de una de las principales ramas y que, a lo largo de la historia, se ha encargado de regular el campo de las relaciones comunes: el derecho civil patrimonial.

Encargada de las relaciones entre sujetos sobre derechos, deberes y obligaciones, todas ellas con contenido patrimonial (valoración económica). Es así que, en determinados ordenamientos jurídicos, el 'sistema de circulación de los bienes' (forman parte del objeto de las relaciones jurídicas) determinará y demostrará una imagen del trafico comercial y su seguridad que brinda cada país.

El estándar de seguridad que brinde un Estado a los particulares significará la tranquilidad de sus negocios y, de ese modo, la forma de cómo van a pactar y también a qué se deben atener por cada operación realizada.

En el presente caso, realizaremos un resumen crítico del ensayo: “Algunas consideraciones sobre la adquisición a non domino y el principio de fe publica registral”, elaborado por Guillermo Sierra Vásquez.

Comentarios

En cuanto a la forma de transmisión de propiedad, sea mueble o inmueble, nuestro sistema jurídico peruano se rige por dos sistemas opuestos entre si, pero que operan de manera conjunta: para transmitir la propiedad de un bien mueble es necesario 'el titulo y el modo'. El modo es la tradición -entrega-; para transmitir un bien inmueble, el modo opera de manera ficticia a través del titulo.

Es decir, para que opere la transmisión de bienes muebles es necesaria la 'tradición' y para inmuebles simplemente el titulo completa la transmisión; esto es fundamental para determinar en qué momento se produjo el efecto jurídico y desde cuándo una persona que adquirió un bien se pueda considerar propietario como tal.

Pero si la transmisión de bienes inmuebles opera solo con el título, o sea con el acuerdo o convención entre particulares, entonces, cómo un tercero puede saber que un bien inmueble le pertenece o no a esa persona que dice ser el dueño. Allí, surge un problema que la legislación ha querido solucionar; ¿Cómo un tercero puede tener la seguridad de que la persona que le dice ser dueño de un bien realmente lo es?

Allí es donde surge la necesidad de un 'sistema de publicidad' que permita a los terceros conocer con certeza a quién le pertenece la propiedad que desea negociar. Es por ello que al momento de elegir un sistema registral publicitario declarativo o constitutivo, nuestra legislación acogió el 'sistema declarativo', donde el registro solo opera como una fuente de conocimiento a los terceros sobre los actos jurídicos realizados sobre los bienes inmuebles inscritos.

Ahora, sobre la adquisición a non domino, dispersa por todo el Código Civil (CC), consisten en aquella adquisición que se produce mediante un acto de disposición donde el deudor no ostenta la titularidad, ni esta facultado para disponer de el, pero que en virtud de la publicidad del registro, genera la confianza del acreedor sobre la regularidad del acto, ello de ordinario seria ineficaz, pero logra tener eficacia jurídica propia; esto es, produce un doble efecto: la pérdida del derecho del anterior titular y la adquisición a non domino del derecho a favor del tercero.

El fundamento de este tipo de adquisición se encuentra en la buena fe y la publicidad del registro, el artículo 948 del CC hace referencia a la adquisición de bienes muebles; mientras que, los artículos 665, 194 y 950,2 del CC sobre bienes en primera inscripción y el artículo 2014 del CC sobre bienes inmuebles; todos ellos fundamentan el desarrollo de esta institución.

Al respecto, nosotros consideramos una deficiencia de nuestra legislación, ante la imposibilidad de otorgar certeza a nuestras relaciones, entonces, ante la presencia de dos derechos igualmente tutelables, se tiene que preferir el más reciente que si bien no es legitimo, pero que dentro de este sistema se tiene que salvar sobre la base de la buena fe, prevaleciendo sobre las relaciones jurídicas pre-constituidas, las que vulneradas por los errores del sistema.

A nuestro juicio, ello constituye un claro problema donde no se puede solucionar con la simpleza de decir que uno debe ser diligente, debemos considerar nuestra diversidad cultural y que nuestras relaciones no solo se dan en la urbe, sino, abarca mucho más, la diligencia en la buena fe parte de la premisa cognoscitiva, que acepta que “todos” tenemos pleno conocimiento del registro, es decir, un conocimiento potencial y no real de la “verdad” en las relaciones jurídicas; como bien sostenía Gonzáles Barrón simplemente brinda certeza, creando una presunción de seguridad.

Entonces asumimos que toda persona tiene conocimiento del registro, lo cual no es correcto, dado  que para por lo menos obtener conocimiento uno debe informarse de los mecanismos para obtenerlo, lo cual no se da ya que el sistema se ha quedado corto, para un manejo antisocial del Derecho donde su instrumentalización se aleja de la equidad y se profundiza en un confuso y poco claro abanico de perversidades que alejan al ciudadano de sus leyes, es decir, en vez de acercarlo lo aleja y lo pervierte.

Es así que, sobre la base de esto existe la posibilidad de que se produzcan violaciones de derechos legalmente constituidos. Además, personas inescrupulosas basándose en una supuesta buena fe, se coluden con propietarios no legítimos, para prácticamente asaltar los derechos de personas que de buena fe adquieren los bienes inmuebles. No nos referimos a la totalidad de personas, sino, a aquellas que la buena fe la depositan en la creencia de que contratan válidamente, más no en el deber subjetivo de diligencia.

En un país aún subdesarrollado, en el que la educación no alcanza los estándares de países desarrollados, no podemos pedir a grito en voz: ¡diligencia! como solución a un sistema injusto.

Es necesario, desde nuestra perspectiva, el desarrollo prioritario del 'sistema registral constitutivo', donde la eficacia de los negocios traslativos de dominio se perfeccionen en el registro, otorgando seguridad a todas las personas de nuestro país, que sus actos no sean violados por personas que de mala fe jueguen con las normas y se sirvan para ultrajar legalmente derechos obtenidos.

Es necesario un catastro predial y rural de las propiedades plenamente identificadas, no es tarea imposible, solo depende de decisiones políticas que siembren tranquilidad en la población. Lo indicado no es un sueño, pues en la actualidad tenemos el mejor catastro minero de latinoamérica, creemos que también se puede replicar con la propiedad inmueble.

Referencias

BETTI, Emilio. Teoría General de las Obligaciones. Fondo Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid. 1969.
GONZALES BARRON, Gunter. Curso de derechos reales. 1ra. Ed., Jurista Editores, Lima; 2003
GONZALES BARRON, Gunter. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2da. Ed., Jurista Editores, Lima; 2004
VASQUEZ OLIVERA, Salvador. Derecho de Obligaciones. 2da. Ed.; Edit. Alexis; Arequipa; 2006