CEDEPSA... Presente.. 2010

Sobre la adquisición a non domino y el principio de la buena fe pública registral

Sobre la adquisición a non domino y el principio de la buena fe pública registral

Por: José Luis Herrera Pachari

Presentación

Cuando nos iniciamos en el estudio de la abogacía, resulta difícil perder de vista el desarrollo de una de las principales ramas y que, a lo largo de la historia, se ha encargado de regular el campo de las relaciones comunes: el derecho civil patrimonial.

Encargada de las relaciones entre sujetos sobre derechos, deberes y obligaciones, todas ellas con contenido patrimonial (valoración económica). Es así que, en determinados ordenamientos jurídicos, el 'sistema de circulación de los bienes' (forman parte del objeto de las relaciones jurídicas) determinará y demostrará una imagen del trafico comercial y su seguridad que brinda cada país.

El estándar de seguridad que brinde un Estado a los particulares significará la tranquilidad de sus negocios y, de ese modo, la forma de cómo van a pactar y también a qué se deben atener por cada operación realizada.

En el presente caso, realizaremos un resumen crítico del ensayo: “Algunas consideraciones sobre la adquisición a non domino y el principio de fe publica registral”, elaborado por Guillermo Sierra Vásquez.

Comentarios

En cuanto a la forma de transmisión de propiedad, sea mueble o inmueble, nuestro sistema jurídico peruano se rige por dos sistemas opuestos entre si, pero que operan de manera conjunta: para transmitir la propiedad de un bien mueble es necesario 'el titulo y el modo'. El modo es la tradición -entrega-; para transmitir un bien inmueble, el modo opera de manera ficticia a través del titulo.

Es decir, para que opere la transmisión de bienes muebles es necesaria la 'tradición' y para inmuebles simplemente el titulo completa la transmisión; esto es fundamental para determinar en qué momento se produjo el efecto jurídico y desde cuándo una persona que adquirió un bien se pueda considerar propietario como tal.

Pero si la transmisión de bienes inmuebles opera solo con el título, o sea con el acuerdo o convención entre particulares, entonces, cómo un tercero puede saber que un bien inmueble le pertenece o no a esa persona que dice ser el dueño. Allí, surge un problema que la legislación ha querido solucionar; ¿Cómo un tercero puede tener la seguridad de que la persona que le dice ser dueño de un bien realmente lo es?

Allí es donde surge la necesidad de un 'sistema de publicidad' que permita a los terceros conocer con certeza a quién le pertenece la propiedad que desea negociar. Es por ello que al momento de elegir un sistema registral publicitario declarativo o constitutivo, nuestra legislación acogió el 'sistema declarativo', donde el registro solo opera como una fuente de conocimiento a los terceros sobre los actos jurídicos realizados sobre los bienes inmuebles inscritos.

Ahora, sobre la adquisición a non domino, dispersa por todo el Código Civil (CC), consisten en aquella adquisición que se produce mediante un acto de disposición donde el deudor no ostenta la titularidad, ni esta facultado para disponer de el, pero que en virtud de la publicidad del registro, genera la confianza del acreedor sobre la regularidad del acto, ello de ordinario seria ineficaz, pero logra tener eficacia jurídica propia; esto es, produce un doble efecto: la pérdida del derecho del anterior titular y la adquisición a non domino del derecho a favor del tercero.

El fundamento de este tipo de adquisición se encuentra en la buena fe y la publicidad del registro, el artículo 948 del CC hace referencia a la adquisición de bienes muebles; mientras que, los artículos 665, 194 y 950,2 del CC sobre bienes en primera inscripción y el artículo 2014 del CC sobre bienes inmuebles; todos ellos fundamentan el desarrollo de esta institución.

Al respecto, nosotros consideramos una deficiencia de nuestra legislación, ante la imposibilidad de otorgar certeza a nuestras relaciones, entonces, ante la presencia de dos derechos igualmente tutelables, se tiene que preferir el más reciente que si bien no es legitimo, pero que dentro de este sistema se tiene que salvar sobre la base de la buena fe, prevaleciendo sobre las relaciones jurídicas pre-constituidas, las que vulneradas por los errores del sistema.

A nuestro juicio, ello constituye un claro problema donde no se puede solucionar con la simpleza de decir que uno debe ser diligente, debemos considerar nuestra diversidad cultural y que nuestras relaciones no solo se dan en la urbe, sino, abarca mucho más, la diligencia en la buena fe parte de la premisa cognoscitiva, que acepta que “todos” tenemos pleno conocimiento del registro, es decir, un conocimiento potencial y no real de la “verdad” en las relaciones jurídicas; como bien sostenía Gonzáles Barrón simplemente brinda certeza, creando una presunción de seguridad.

Entonces asumimos que toda persona tiene conocimiento del registro, lo cual no es correcto, dado  que para por lo menos obtener conocimiento uno debe informarse de los mecanismos para obtenerlo, lo cual no se da ya que el sistema se ha quedado corto, para un manejo antisocial del Derecho donde su instrumentalización se aleja de la equidad y se profundiza en un confuso y poco claro abanico de perversidades que alejan al ciudadano de sus leyes, es decir, en vez de acercarlo lo aleja y lo pervierte.

Es así que, sobre la base de esto existe la posibilidad de que se produzcan violaciones de derechos legalmente constituidos. Además, personas inescrupulosas basándose en una supuesta buena fe, se coluden con propietarios no legítimos, para prácticamente asaltar los derechos de personas que de buena fe adquieren los bienes inmuebles. No nos referimos a la totalidad de personas, sino, a aquellas que la buena fe la depositan en la creencia de que contratan válidamente, más no en el deber subjetivo de diligencia.

En un país aún subdesarrollado, en el que la educación no alcanza los estándares de países desarrollados, no podemos pedir a grito en voz: ¡diligencia! como solución a un sistema injusto.

Es necesario, desde nuestra perspectiva, el desarrollo prioritario del 'sistema registral constitutivo', donde la eficacia de los negocios traslativos de dominio se perfeccionen en el registro, otorgando seguridad a todas las personas de nuestro país, que sus actos no sean violados por personas que de mala fe jueguen con las normas y se sirvan para ultrajar legalmente derechos obtenidos.

Es necesario un catastro predial y rural de las propiedades plenamente identificadas, no es tarea imposible, solo depende de decisiones políticas que siembren tranquilidad en la población. Lo indicado no es un sueño, pues en la actualidad tenemos el mejor catastro minero de latinoamérica, creemos que también se puede replicar con la propiedad inmueble.

Referencias

BETTI, Emilio. Teoría General de las Obligaciones. Fondo Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid. 1969.
GONZALES BARRON, Gunter. Curso de derechos reales. 1ra. Ed., Jurista Editores, Lima; 2003
GONZALES BARRON, Gunter. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2da. Ed., Jurista Editores, Lima; 2004
VASQUEZ OLIVERA, Salvador. Derecho de Obligaciones. 2da. Ed.; Edit. Alexis; Arequipa; 2006

LA CANCION DEL REPRESENTANTE MUDO Y LA JUVENTUD DEL DIRIGENTE MÁS VIEJO

LA CANCION DEL REPRESENTANTE MUDO Y LA JUVENTUD DEL DIRIGENTE MÁS VIEJO
Por: José Luis Herrera Pachari
Jos_lui_3@hotmail.com

“Las cosas no cambian, cambiamos nosotros”

Me imaginaba escribiendo algo de actualidad, quizás sobre deportes o sino farándula, en fin cosas de ese estilo con gran forma pero sin ningún fondo, pero me llamó la atención la llegada de un gran jurista y persona el Dr. Julio Cesar Castiglioni a la ciudad de Arequipa, especialista en Derecho Municipal, para ponernos al corriente de la presente campaña para las Elecciones Regionales y Municipales que se llevarán este 03 de Octubre, por supuesto en este 2010.

De todo lo que mencionó –gran parte referida al sistema municipal- me quedó una interrogante encima de mi cabeza, tan feo -como las calaminas en el segundo piso del local de Corazón de Jesús- y pesado que mi razón no lo podía creer, ¿Quiénes serán los “nuevos” candidatos a la Alcaldía de –nuestra- Sachaca?, o mejor dicho ¿Existirá alguien capaz que nos pueda representar desde nuestros pueblos jóvenes?, aunque no lo podía creer, me detuvo la angustia y el sin saber de un destino no cierto.

Este 05 de febrero, el Presidente de la Republica convoco a las Elecciones Regionales y Municipales; y también fue el ultimo día donde Ud. vecino que pertenece a una organización política pueda cambiarse a otra, o sea que esta campaña ya tiene por empezada, obvio que a punta pies y metidas de mano de por medio para sazonar el ambiente, donde el más mudo dirigente hablará y el más viejo se regenerará dando gritos de bondad.

Ahí ya los encontraremos a los mismos dirigentes, arrodillándose por migajas y hablando de grandes gestiones, sin personalidad seguirán haciendo lo mismo que como siempre han hecho. Y los veremos llegar como nunca a tu casa ofreciéndote su apoyo o regalándote algo tan insignificante pero que después ellos cobraran con intereses de por medio como empresa transnacional.

Y se acercaran los Conde-nados, Cosme-ticos, Alejandr-inos y Emili-anos en busca de su tesoro perdido y continuar robando la conciencia de su pueblo, y ante la indiferencia de su juventud que esta mas perdida –como un huevo en ceviche- pensando en la flaca de la esquina o los mamelucos del vecino, la supuesta cuna del cambio de nuestros pueblos todavía sigue dormida.

Se acercan las elecciones y cuidado -con el lobo que vestida de oveja te remueve los cimientos de tu menuda inocencia-, seguirás pichangueando y tomando tus chelitas, derrepente no terminaste de leerme o me botaste en una esquina, mientras que los mismos se seguirán llevando su tajadita.

HASTA AQUÍ NOMAS SEÑOR!!!! (Continuará)

CONFERENCIA: GARANTIAS DEL DEBIDO PROCESO!!

A razon  de la conferencia dictada por el Dr. Carlos Matheus, en la ciudad de Lima en la AM.

Las diez razones de Michael Porter

En el artículo publicado por César Hildebrandt, da cuenta sobre la llegada de Michael Porter, líder en estrategias competitivas, catalogado como el pensador más influyente del mundo en Gestión y Competitividad. 

Habló del Perú, como no podía ser de otra manera, bueno fuera para elogiar nuestros resultados en política económica y crecimiento económico (como lo hubiera querido papá gobierno), sino, por el contrario, para decirnos que aun estamos en nada o si estamos haciendo algo lo estamos haciendo al revés y que estamos en pañales en comparación de otras naciones.

Les dejo con las diez razones sintetizadas por Hildebrandt (más adelante les escribiré la receta, porqué no estamos en el hoyo, sino podemos salvarnos con un poquito de planificación –tan difícil en nuestro medio– pero todavía lo podemos hacer):

+ La primera, el Perú carece de una política de largo plazo en materia de competitividad.

+ La segunda, la economía peruana no tiene un rumbo definido.

+ La tercera, el crecimiento económico del Perú –hecho que la estadística confirma– no se ha reflejado en beneficio de la mayoría de la población.

+ La cuarta, el Perú ha vivido estos años “una ilusión exportadora” porque las cifras en azul proceden del alza de las materias primas, mientras que nuestra exportación de productos con valor agregado permanece inmóvil.

+ La quinta, el Perú padece de un atraso dramático en relación a la invención y la tecnología. “El Perú -apuntó- no sólo no ha avanzado en este rubro: parece haber retrocedido”.

+ La sexta, la mayor parte de la inversión extranjera “no viene a crear nuevas empresas sino para comprar negocios ya existentes”. Y añadió, con espantosa exactitud, lo siguiente: “Cuando un inversionista piensa en una nueva fábrica no piensa en el Perú”.

+ La séptima, a largo plazo, las dificultades del Perú tendrán que ver con la baja productividad, la pésima educación, el deficiente sistema de salud, las debilidades en infraestructura física, la desigualdad social, la aplastante corrupción y el alto nivel de informalidad.

+ La octava, los éxitos peruanos de los últimos años pueden irse al demonio si no limpiamos el sistema judicial, si no defendemos los derechos de propiedad y si no fumigamos y reordenamos la disuasiva burocracia creada para entorpecer.

+ La novena, el TLC con China tiene tal grado de asimetría que corremos el riesgo de quedarnos congelados como abastecedores de materias primas, que es como los chinos nos ven también en el futuro.

+ La décima, la cara de los empresarios peruanos, estupefactos, no atinan a nada. Se están recuperando del sopapo.

Auchhhhhhhhh... (Que dolor)

¡Un drama en ocho (8) pasos!

Según León Trahtemberg, los dramas de la educación del joven peruano se resumen en ocho (8) pasos:

(1) El joven que termina su escolaridad no sabe nada, ni sabe hacer nada. Es un perfecto impotente.

(2) La metodología de trabajo autoritaria y dogmática de los profesores transmite el mensaje “ustedes son incapaces de hacer las cosas bien por sí mismos. El único que puede hacerlo es el maestro o el caudillo iluminado”.

(3) Las evaluaciones de los alumnos y estudiantes universitarios llevan a la conclusión de que los colegios y universidades no forman emprendedores ni ganadores sino acomplejados perdedores.

(4) Entréguenle al CEO de Yanacocha, Latam o Telefónica las reglas de gestión de la ingobernable escuela pública y quebrarán la empresa en 24 horas.

(5) ¿Quién le va a dar trabajo a los cientos de miles de estudiantes de educación superior en Contabilidad, Derecho y Administración que se acumulan en las aulas de la educación superior?

(6) Al preguntarle a un joven por qué no quiere ser científico, responde: “no quiero morirme de hambre”. Otro joven con vocación de Abogado postula a Economía. ¿Por qué? Contesta: “porque no estoy dispuesto a estudiar una profesión que me va a obligar a corromperme y ser corruptor de otros”.

(7) El 1° grado de primaria ya es tarde. ¿Cómo pueden correr juntos un atleta en la plenitud de sus capacidades con otro que tiene polio? Así es la competencia entre un niño de clase media y alta frente a un niño pobre sin adecuada nutrición, salud y estimulación temprana.

(8) La educación ha dejado de ser la escalera soñada de los pobres para su movilidad social y salir de la pobreza. La escuela pública dejó de ser una esperanza para convertirse en una condena.

¿Qué tan cierto es esto? Si lo es. Este es el reflejo de una sociedad en la cual uno de los motores fundamentales del desarrollo como es la educación ha fallado. Las políticas públicas no rinden frutos, los docentes no se quieren superar, los sueldos están por los suelos, los estudiantes no rinden, no hay infraestructura, el gremio frena el cambio, el Estado es ciego, los padres de familia no asumen su responsabilidad, a la sociedad no le importa. 
En fin, la más aguda contradicción ha nacido y cada día la confrontación se profundiza, la sociedad solo pide que los diferentes actores asuman su rol.

¿Como puede el TC ordenar el cumplimiento de una norma que es violatoria de los DD.HH.?

¿?

Breve Intro....

... Quien les escribe no es alguien como ustedes se lo imaginarían. La normalidad de ayer, es lo raro de hoy, por eso es que 'estamos de moda'. El blog busca exponer ideas sobre diversos temas de mi interés en un lenguaje digerible, sencillo y claro. Tan natural hoy en día, no imaginable por mis padres e impensado por mis abuelos.

José Luis